白癜风发病机理 https://m.39.net/disease/a_6204332.html
以下内容，来自投资人自述：
在投资酒店生意之前，我开过超市，从中积累了较多的物业资源。
但经营超市获得的利润较少，在自己的现金流稍有宽裕时，我打算在一个投资回报率相对稳定的行业内深耕。
经朋友推荐，我对酒店投资有了更深的认识和了解。在我看来，酒店投资与超市投资有相似的投资逻辑，例如，对物业选址都要放在首位，且需要对物业周边的竞品数量、门店经营状况等，提前做市场调研，再客观评估、分析，才能保障门店经营的成功率。
年，经朋友推荐，我亲自到三线城市位于市中心的一处物业做考察，物业的位置和租金都较合适，且物业的开发商给予了一定的优惠福利：“如果将物业投资租赁式公寓或酒店，可获得每间5万元的装修补贴。”于是，我决定租赁下这处物业，投资品牌酒店。
美豪酒店的优势：
1、“酒吧文化+3D影院”相结合，符合客群的入住需求：酒吧文化和3D影院相结合的产品，既智能，又时尚，符合当下年轻客群的入住需求。
2、设计风格舒适、温馨，入住体验好：酒店的设计风格气派、优雅，无论是商旅客，还是游客，都能获得舒适、温馨的入住体验。
投测满意度：4.5分
酒店总投资额I预估万元VS实际万元（年）
单房投资额I预估10万元VS实际12万元（年）
投资回报周期I投测预估3年VS实际经营3年（年）
开发人员服务水平I满意
（备注：酒店总投资额和单房投资额，包括装修、消防、物资、店招等全部费用）
物业位于三线城市，是一处20多层的独栋综合体物业，地段位于市中心，于年签约，租期15年。
开发商对物业的规划是：
1、1—4层，做餐饮、超市的综合体配套；
2、5—8层，做投资租赁式公寓或酒店；
3、8层以上，是住宅公寓。
根据当地的消费水平、物业的未来发展趋势，以及物业周边5-10公里内品牌酒店的市场状况等，我最终选择加盟汉庭酒店，原因是汉庭酒店的市场口碑好，能保障酒店获得稳定的收益，尽快收回投资成本。
但酒店装修到一半时，开发商将物业的1-4层，全部与“银泰百货”合作。
综合考虑后，我决定将酒店品牌从经济型酒店升级为中端酒店，选择投资美豪酒店的原因是：
其一，中端品牌，符合市场发展趋势：
随着消费市场的不断升级，经济型酒店已经不能完全满足商旅客的出行需求，恰逢此时中端酒店兴起，无论从价格到服务，都能提供客人更好的入住体验。
其二，中端品牌，更符合物业匹配的消费客群：
物业的楼下是银泰百货，将会带动更多的客流量，且银泰百货的消费客群大都具有一定的消费能力，中端酒店更适合物业匹配的客群。
其三，享受品牌在当地的红利期：
年，美豪酒店在华东区域刚刚起步，品牌规模不大，品牌尚处于发展阶段，较早在三线城市投资品牌，能享受到品牌的红利期，一是集团将在营销、运营等方面，给予较大的扶持；二是中端品牌的产品及服务品质，能迅速获得客群的认可，保证门店的收益。
其四、差异化产品，更具有市场竞争力：
年时，物业周边5-10公里内没有美豪酒店。投资差异化产品，不仅能满足客人获得丰富的入住体验需求，还有助于门店提升市场竞争力。
品牌开发人员在投资预测方面较专业，例如：对于物业周边酒店市场的客观分析；物业客群的精准评估；排房及客房布局规划等。
品牌开发人员预测项目总投资额约万元，单房投资额约10万元，预测投资回报周期约3年。
实际总投资额约万元，单房投资额约12万元，实际投资回报周期近3年，提前收回投资成本。
整体来讲，对美豪品牌开发人员的专业性和服务性都较满意。
筹开满意度：4分
筹建周期I预估5个月VS实际5个月
施工团队I自己寻找
品牌方预测筹建期约4—5个月，实际筹建期为5个月。
因使用物业开发商推荐的施工团队，可享受到单房5万元的装修补贴。间的客房，即可享受50万元的装修补贴，所以我们选择了物业开发商推荐的装修团队。
品牌更换为美豪酒店后，酒店的隔墙、水管基本没动；客房面积及布局未做改动，但在筹建过程中浪费了较多的投资成本，例如：
其一，更换瓷砖：将原来铺好的瓷砖全部敲掉。重新购买瓷砖，重新铺设。
其二，更换马桶：汉庭的马桶是隐藏式的，与美豪的产品标准不同，马桶全部做了更换。
汉庭的马桶，当时单只的采购价是元，因与美豪品牌的马桶标准不同，不得以低价全部处理掉，又重新购买，重新安装。
原本可以利用好开发商提供的装修补贴50万元，降低装修成本，但由于自己当时是新手投资人，第一次做酒店投资，筹建经验不足，在筹建过程中浪费了较多的投资成本，约万元。
经营满意度：4分
单房运营成本I元(年)
RevPARI元(年)
店长满意度I满意
门店于年开业，一个月内就度过了爬坡期。
年，疫情第一次爆发时，酒店入住率有明显下滑。
年，酒店受疫情影响不大，因为平时酒店的商务客人较多。
年春季，酒店受上海疫情影响较大。年春节期间，尤其是初四至初六，酒店经营数据较高，RevPAR约元。
年，疫情放开之后，门店各项经营数据有所提升，RevPAR约元。
单房运营成本为元，包括员工工资、客用易耗品、洗涤费、水电费、税金等。
将近3年，门店就收回了投资成本，且在疫情三年期间仍有盈利，原因在于：
1、酒店地段好：
①酒店位于市中心，附近有商场、超市等文娱设施，便于客人出行；
②疫情期间，物业楼下就有核酸点，客人做核酸检测较方便；
2、重视服务品质：
①前台人员态度热情，工作高效：不管是办理入住，还是处理突发事件，都能做到耐心、快速响应。
例如，之前店里的一位客人，一天内连续多次将门卡遗忘在房间里。客人打电话求助于前台时，前台耐心、快速地应对，提升了客人的入住体验，后续客人成为门店的老客，其亲友每逢到门店所在城市出差或游玩，都会住在我们店里。
②客人离店时，前台主动赠送客人瓶装水或其它小礼物。
3、重视客房品质：
酒店是客人短暂的安居之所，客房干净、整洁，是酒店的基础服务。门店对客房品质尤其重视，表现在以下方面：
①客房的卫生，做到全面及细节的彻底清洁，例如，地漏的头发、垃圾桶的底部、墙角处的灰尘，以及玻璃窗的缝隙等，值班经理每天会定时抽查。
②重视亲子房的打造：
其一，两室一厅的设计，房间较为宽敞；
其二，客厅配有投影仪，方便客人观影；
其三，在产品方面，尤其是儿童设施上，房间里配有儿童拖鞋、杯子、牙刷、椅子；hellokitty玩具；儿童拼图、书籍、影音等，尽量让父母在短暂的旅途中寓教于乐，提升亲子的入住体验。
4、重视餐厅品质：
餐厅作为酒店的配套，全天性营业。酒店提升餐厅的品质，主要表现在：
①早餐：品种丰富，及时续补菜量，保证10：00后到餐厅就餐的客人仍能享受到丰富的早餐，且菜品持续加热，以免客人肠胃不适；
②下午茶：以水果、茶点、咖啡为主，为客人提供丰富的休闲选择；
总之，门店在预期内收回成本。疫情期间，虽然受疫情影响，收益有所下滑，但三年疫情期间，仍有盈利。
年，门店除了继续做好卫生、服务两方面的基础服务之外，会将重点放在拓客，以及老客的维护上。
会员满意度:3.5分
集团会员占比I15%
会员复购率I高
门店客源占比是：集团会员占比约15%；协议占比约25%；OTA占比约35—40%；散客占比约10—15%；其它约5%。
美豪集团推送的会员较少，门店客源主要以协议、OTA为主。会员复购率高的原因，客人评价大多是以下几点：
1、酒店位置好：酒店周边商业配套齐全，无论是商旅客，还是游客，出行都很方便；
2、公区：大堂明亮、大气；餐厅具有小资情调；
3、客房：干净，宽敞；
4、早餐：自助餐品种丰富，酸奶、小馄饨好吃；
5、智能机器人：送餐或其它产品，及时、方便；
供应链满意度：4分
集采价格I适中
产品质量I好
门店绝大部分的产品，都是通过集团平台采购，产品价格适中，产品质量好。
客人对床、布草、书桌；卫生间的台盆、马桶、浴缸等产品评价较好。
集团配货及时，售后服务快速。
对品牌方的建议：
从门店经营、集团会员占比等多方面助力投资人，帮助投资人持续获得盈利。
对投资人的建议：
1、物业位置很重要：投资酒店，首先要选择好物业的地段，这是决定酒店经营成功的第一要素。
2、酒店投资要专业：如果项目位置不错，最好提前对品牌做足功课，不然更换品牌的代价较大。虽然我的这家门店更换品牌，实属特殊情况，但需强调的是，投资人变得更加专业，才能让酒店投资成功。在投资过程中，投资人也可以省心、省钱。
3、选择重视长久合作的合作伙伴：尽快收回成本，是投资酒店的首要任务，但酒店是一门长久的生意，需要与品牌方共同突破门店的经营瓶颈，共同促使门店获得持续性盈利。
酒店的收益，仍然要以客房收入为主，年会把精力投入在“如何提升酒店的客房收益”方面。
未来，在华东区域如果碰到好物业，会理性做投资酒店。
如果再投资酒店，会考虑华住集团的汉庭酒店、全季酒店，这两家酒店的市场口碑较好，预计投资成功的概率高。
